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13/09/2017 Por: Ricardo Campelo, assessor jurídico da Ademi/PR.

Os danos do distrato do imóvel ao conjunto de adquirentes

A incorporação imobiliária é o negócio pelo qual se compra um imóvel na planta, ou seja, em construção. A Lei nº 4.591/64 revela, como princípio fundamental da incorporação, que o custeio da construção é feito com os pagamentos realizados pelos próprios adquirentes das unidades imobiliárias. Por isso mesmo, o art. 34 autoriza, inclusive, o incorporador a cancelar o negócio se, após um prazo máximo de 180 dias do lançamento, as condições comerciais não se mostrarem favoráveis.

Na mesma linha, o § 2º do art. 32 prevê que o contrato de promessa de compra e venda feito pelo consumidor é “irretratável”, ou seja, não pode haver desistência. E o art. 63 estabelece que em caso de inadimplência pelo adquirente, a unidade será leiloada, e o consumidor receberá o saldo, descontado de multa de 10%, além de todas as despesas incorridas.

A lógica escolhida pela lei é bastante clara: o grupo de adquirentes de unidades naquele empreendimento imobiliário não pode ser prejudicado pela decisão ou pela inadimplência de um indivíduo. De fato, se cada comprador pudesse simplesmente cancelar o contrato e reaver todo o dinheiro pago, haveria grave insegurança para os demais, já que os recursos aportados se transformaram em cimento e tijolos – ou seja, a devolução tem que ser feita com os recursos de novos compradores ou via captação externa, com prejuízo ao andamento da obra.

Esta lógica tem sido, por vezes, relativizada, em prol de uma suposta proteção ao consumidor. Nesta linha, em 2015, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, estabelecendo que pode haver “resolução” da promessa de compra e venda. Se houver culpa da incorporadora (atraso, por exemplo), o consumidor tem direito à devolução à vista de todos os valores pagos.

Todavia, esta súmula tem sido, frequentemente, mal interpretada (às vezes pelo próprio Judiciário). É que “resolução” de contrato não comporta a desistência por mera vontade do comprador, mas tão somente a impossibilidade de continuidade. Nesta linha, o consumidor que desejar cancelar a compra tem o dever de comprovar que não consegue manter o contrato, por conta de um fato relevante ocorrido após a sua assinatura, como a perda do emprego, por exemplo. Assim, deve haver muito cuidado na tomada de decisão, até porque a jurisprudência é viva e não há súmula definindo o percentual de valores a ser perdido pelo comprador (que deverá variar conforme o caso, a fim de cobrir os prejuízos ao empreendimento).

O estímulo aos “distratos” é uma prática nociva não somente às empresas incorporadoras, mas principalmente aos demais compradores. São eles, que estão honrando os seus contratos e aportando recursos para financiar o empreendimento, nos termos da própria lei de incorporações, os maiores prejudicados. É um total contrassenso que, sob pretexto de proteção ao consumidor, uma classe toda de consumidores seja prejudicada pela decisão de um indivíduo.

 

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